売却成功に向けたポイント｜足立区の不動産査定から売却・買取までお任せください！|株式会社 エストワーク

不動産売却成功への第一歩
「信用できる不動産会社」を選ぶポイント

多くの方にとって不動産売却は初めて経験することでしょう。どんな人でも最初は戸惑うものですし不安で何をしたらいいのか迷うものです。足立区のエストワークは、不動産売却を成功させるためには「信用できる不動産会社」を選ぶことがとても大切だと考えています。お客様が心から信頼できるパートナーを探し出せるよう、不動産会社選びのポイントをまとめましたのでご覧ください。

地元をよく知る、地域に密着している会社かどうか？　

「地域に密着しているかどうか」これは不動産会社選びで最も大切なことのひとつです。不動産の価値はその物件の良し悪しはもちろん、交通の便やお買い物のしやすさ、治安や利便性などといった環境も大切でございます。地域の環境や雰囲気をあまり知らない不動産会社では適切に対応することは難しいことでしょう。売主様にとって最高のパートナーとなるのは地域に密着・根ざした不動産会社です。

まずは売却を依頼する前に「地域密着型」なのかどうかを確認してみてください。たとえばその地域での販売実績や不動産歴、持っている資格なども判断基準となります。経験・実績豊富な不動産会社であれば、地域の特性やニーズに合わせ、柔軟かつ適切なご提案を売主様にすることができます。

大手不動産会社にはご注意ください！

「大手不動産会社は信頼できる」多くの方は漠然とそうしたイメージをお持ちです。確かにネームバリューがありますので大きな失敗は少ないかもしれません。

ですが、一般的に大手とされる不動産会社の1取引あたりの平均仲介手数料は5％を超えるとされています。なかなか高い数字ですが、これは売主様・買主様どちらからも手数料をもらっていることを示しています。つまり、大手不動産会社は自社利益を高めるため基本的に「相互から手数料を得られない限り物件を販売しない」ということにつながります。

実際に大手不動産会社の担当者から「なかなか売り手が見つからなくて」「タイミングが悪く買主様が他の物件を…」などといったことを言われて、なかなか売却活動が進まないケースは少なくありません。そして時間ばかりが過ぎ、値下げを迫られるといったこともあります。

大手不動産会社は「自社でのみ営業活動をし、他社が買主様を見つけたとしても相互から手数料をもらえないため売主様には紹介させない」といった手法が行われているのです。

当社では「自社利益を求めるのではなく、売主様の物件を適正価格で仲介するべきである」と考えております。エストワークでは売主様の立場になって考え、できる限りスピーディーに、そして地域ニーズに合わせた適正価格で物件売却するために全力で活動しております。

法律や相続、税金のことまで、
丁寧に説明してくれる会社か？　

不動産取引ではさまざまなケースごとのメリット・デメリットやお手続きの流れはだけでなく法律や相続、税金などについての専門的な知識が必要となる取引です。不動産会社をお選びの際には「難しいことをわかりやすく丁寧に説明してくれるかどうか」をみてみるとよいでしょう。

たとえば、専門的な用語を噛み砕いて、一般人でもわかるように説明してくれる担当者であれば知識や経験も十分と推測できますし、なによりお客様を第一に思っている証拠となります。また、メリットだけを伝えるのではなく、想定されるデメリットも包み隠さず伝えてくれるなら売主様の立場にたった信頼できる担当者だといえます。

また、気になることは納得がいくまで説明してもらいましょう。些細なことでも気になる点があるならば説明を求め、その気持に真摯に応えてくれるような不動産会社をお選びください。

当社ではお客様の目線に立ち、真摯なヒアリングとわかりやすい説明を心がけておりますのでお気軽にご相談ください。

より高く売却するために！査定評価のポイントとは？

査定評価の決め方って？

不動産会社が行う査定には明確な基準がございます。一般的に物件の査定価格を決定する基準として使われるのは「取引事例比較法」です。

まず、担当者は対象となる不動産と条件（築年数、間取り、周辺環境等）が近い物件の取引事例を収集していきます。過去の取引事例と対象物件の状態や地域ニーズ変化の有無や個々の事情などを考慮して比較していき査定額を算出していきます。

たとえばマンションの場合、同マンションの別室の取引事例や近隣の物件の取引事例を収集して比較をする形です。

取引事例を参照することで、地域に合わせた価格の基準を見極めより適正に査定が可能となります。ただ、査定するのは人間ですから、感覚や経験の違いなどから評価内容に差がでるのも事実です。

査定評価をアップするためのポイント！

査定評価を高めるポイントのひとつ、それは物件の「清潔感」です。

機械と違って査定するのは人間ですので同じ物件でも第一印象で「汚い」と感じればマイナスイメージを持ちますし、逆に「きれい」であればプラスイメージを持ちます。また、きれいに掃除や片付けがされている物件は「大切に扱われている」という裏返しにも取れるでしょう。築年数に比べてきれいにお住まいになられたご自宅は査定でもプラスになる可能性が高いでしょう。

たとえば、家の顔ともいえる玄関は第一印象をアップさせる大切な場所ですので、査定前にきれいに清掃・お片付けされることをおすすめします。以下にチェックポイントをまとめましたのでぜひ参考にしてみてください。

なかでも、キッチンやトイレ・浴室などの水回りはカビや水垢があるとマイナスポイントになる可能性があります。特に女性の方が査定をされる場合は水回りの汚れに敏感であることがほとんどですので覚えておきましょう。

また、見た目だけでなく「ニオイ」もポイントのひとつになります。たばこやペット、生ゴミのニオイが発生していないか確認してみてください。消臭剤を使ってもいまいち落ちきらない場合はハウスクリーニングを頼むのもよいでしょう。

売却時の諸費用を知ろう！

不動産売却時にかかる諸費用

不動産の売却では主に以下の5つの費用がかかります

• 不動産会社に支払う「仲介手数料」
• 抵当権抹消にかかる「登記費用」
• 売買契約書用の「印紙代」
• 新居への「引っ越し代」
• 売却益にかかる「譲渡所得税」（売却益がない場合は支払わない）

仲介手数料についてのご説明

当社では売却時にかかる費用について事前に売主様にわかりやすくご説明させていただいております。ここでは費用のなかから「仲介手数料」について抜粋し簡単にご説明させていただきます。

仲介手数料とは、お客様が依頼した不動産会社が不動産売買で行った仲介業務に発生する費用のことです。ここでいう仲介業務とは査定・広告・各種販売活動および現地案内などのことです。不動産会社は仲介手数料以外の料金をお客様に請求することできません。ただ、例外的にお客様が特別な依頼（大々的な広告戦略等）をされた場合は、別途実費にて費用がかかります。

不動産売却を行うにあたって、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。不動産売却が決まり、売主様と買主様の間で売買契約が成約されましたら取引額に応じて「仲介手数料」が発生いたします。もちろん、売却が決まらない、売主様のご都合で売却を取りやめるなどの場合、仲介手数料は発生いたしません。

仲介手数料の金額は売却価格によって変わりますが、その割合については法律により上限が決められています。計算式は簡単で、以下のように算出いたします。

仲介手数料＝（売却価格×3％＋6万円）×消費税率

上記計算式による仲介手数料はあくまでも上限です。

不動産売却時にかかる費用はもちろん、不動産に関する疑問や不安などがございましたらぜひお気軽に当社にご相談ください。エストワークではお客様の目線に立ってお声に耳を傾け、わかりやすく丁寧にご説明することを心がけております。

売却時にかかる主な税金とは？

不動産売却をするにあたってぜひ知っておきたいのが「税金」についてです。不動産売却時にどのような税金がかかるのか、わかりやすくご説明いたします。

印紙税

不動産の売却が決まり、買主様との間で交わされた不動産売買契約書にかかる税金が「印紙税」です。印紙税は売主様・買主様それぞれが負担する税金であり、その金額は売買契約書に記載された金額によって変わります。

以下に印紙税の金額についてまとめましたので参考にしてください。

登録免許税

不動産の所有権を登記する際にかかる税金が「登録免許税」です。売却する不動産に抵当権が設定されている場合に必要となります。

登録免許税は不動産１個につき1,000円で、戸建ての場合は土地・建物それぞれにかかるので2個＝2,000円かかります。マンションの場合は複雑で、ひとつの土地の上に物件が建てられているように見えても、登記上は複数この土地に分かれている場合があります。登記については事前に確認をしておきましょう。

譲渡所得税

不動産売却によって発生した利益を「譲渡所得」と呼びます。その利益は収入という扱いになりますので所得税＝「譲渡所得税」と住民税がかかります。譲渡所得の計算式は以下です。

譲渡所得＝（売却額＋固定資産税清算金）－不動産取得費－譲渡費用（売却時の各種費用）

譲渡所得にかかる税金は不動産の所有期間によって異なり、短期間であれば高く長期間であれば軽減されます。詳しくは以下です。

• 所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得
  短期譲渡所得金額×39％（所得税30％＋住民税9％）
• 所有期間が5年超ならば長期譲渡所得
  長期譲渡所得金額×20％（所得税15％＋住民税5％）

このように、利益が出た場合は上記計算式や所有期間によって算出される譲渡所得税と住民税を売却後の翌年2月16日～3月15日までに支払うことになります。ちなみに、売却によって利益が出ていない場合は支払う必要がありません。

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